완전한 셀러마켓에서 

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1. 최대가격을 설정해 두어라.

주택을 구입하기 위해서 은행에 모기지를 확인해 보면, 대략적인 구입가능한 주택가격을 알 수 있습니다.  그리고 오퍼를 낼 정확한 주택이 정해지면, 더욱 정확한 모기지 대출 가능금액과 이를 통해서 구입가능한 주택가격을 알 수 있게 됩니다. 이후에 구매자가 가능한 예산안에서 주택구매가 이루어 지면 별 문제는 없을 것입니다. 하지만 지금과 같이 매물도 부족하고 경쟁이 심한 상황에서, 예산 안에 선택지가 별로 없을 때가 많습니다. 

그럼에도 불구하고, 최대 가능한 예산대를 설정해 부어야 하는 이유는 Bidding을 하다 보면, 나도 모르게 분위기에 휩쓸려서 불나방 처럼 달려들게 되기 때문입니다. 예산을 훨씬 초과했는데도, 클로징이 어떻게든 된다는 생각으로 일단 오퍼가 되어야 한다는 모양세입니다.

이와 같은 경우, 클로징도 문제이지만, 클로징 후에 비용부담과 종국에는 시세보다 너무 비싸한 구입한 것이기에 해당 주택을 팔때도 문제가 된다는 것입니다. 실제로 이런 상황에서 저는 구매자에게 팔때를 생각하면, 이렇게 높은 가격에 구입하면 안된다고 다음기회를 고려하자고 추천합니다. 하지만 의외에 많은 경우에 이 조언이 받아들여 지지 않습니다.

따라서 오퍼를 쓸때는 물론, 주택을 구입하려고 움직이는 그 순간 부터 본인이 가능한 최대예산 범위를 정확히 알고 이 안에서 주택을 구매하려는 설정이 중요합니다.

2. 살 수 없는 집을 쫒지 마라.

하지만 지금과 같은 멀티오퍼 상황에서 다른 구매자들과 경쟁을 하다 보면, 본인도 모르게 자신의 예산보다 많은 금액을 적어낼 때가 많습니다. 실제로 이렇게 예산을 많이 초과한 오퍼를 적어내도 실패할 때가 더 많구요.

이런 상황을 최대한 막기 위해서는 Asking 가격에서 판매된(Sold) 가격의 차이를 최대한 정확하게 예측해서, 구매자의 예산에서 이 차이를 뺀 가격을 오퍼에 기재해야 성공확율을 높일 수 있게 됩니다.

예를 들어, 해당 매물의 Asking Price가 $900,000이고 이 매물의 최근 주변시세가 $1,050,000에 판매가 되었다면, 이 매물은 Asking Price보다 15만불 더 비싸게 팔린 것입니다. 이런 경우 구매자의 최대가능 가격은 90만불이 아니라 105만불입니다. 어떻게 보면 간단한 계산이지만, 많은 경우 이 사실을 고려하지 않고 90만불대의 예산으로, 90만불로 Asking이 된 매물을 쇼잉하려는 분들이 있습니다.

이렇게 몇 달을 쇼잉하고, 오퍼에서 실패해서 그 사이에 가격이 더 뛰어 버린 상황을 많이 경험했습니다. 이는 모든 사람의 시간을 낭비하는 결과를 초래하는 원인으로 작용합니다.

3. 예산 안에서 작은 것 부터.

위의 내용과 연결이 되는 항목인데요, Asking Price와 실제 판매가격과의 차이를 아무리 정확하게 예측을 한다고 해도 오차는 발행할 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 다른 사람들의 마음을 정확하게 알 수 있는 방법이 없기 때문입니다. 이런 상황에서 주택구매 조건과 목적이 괜찮다면 그리고 생애 첫 주택구매자라는 좀 작은 사이즈에서 우선 시작하는 것도 방법입니다.

실제로 많은 분들과 상담을 해 보면, 아이들 한 두명이 있는 가족은 물론, 혼자이신 분들도  많은 경우, 첫 주택으로 타운하우스를 고려하고 계신 것을 확인할 수 있습니다. 당연히 여력이 된다면야 조금이라도 크고, 장기적인 관점에서 콘도부터 더 인기가 있고 가치상승 가능성도 더 높은 단독주택형태의 집을 구입하시는 것이 좋겠습니다. 하지만 현실이 그렇지 않다면, 작게라도 일단 시작을 하시면서 조금씩 주택자산의 크기를 키워가시는 것도 좋은 전략입니다.

단독주택에 비해서는 느릴 수 있지만, 구입해서 자산 가치는 조금씩이라도 상승하고 이 과정에서 부동산에 대해서는 더 알아가면서 다음 단계의 스텝을 준비할 수 있을 테니깐요.

4. 대부분의 구매자가 원하지 않은 것을 따라가라.

내 눈에 보기 좋으면 다른 사람 눈에도 좋아 보입니다. 즉, 내가 사고 싶은 것은 다른 사람도 사고 싶어지는 것이죠. 따라서 지금과 같은 셀러마켓에서는 내가 보기에 별로인 것을 공략하는 것도 방법입니다. 예를 들어, 레노베이션을 못하고 급하게 나온 매물, 세입자가 거주하고 있어서 쇼잉도 쉽지 않은 매물 등 가혹 눈살이 찌푸려 지는 조건을 가지고 있는 매물들이 있습니다. 하지만 이런 매물들도 결국은 팔려나가고, 판매후 가격을 보면 상당힌 낮은 판매가격을 확인할 수 있습니다.

그 이유는 매물의 가치가 다른 매물들에 비해서 낮아서 이기도 하지만, 더 결정적인 이유는 경쟁하는 구매자 수가 상대적으로 덜 하기 때문입니다. 주택구입예산이 빡빡하고, 더 늦게 전에 꼭 내집마련을 하셔야 하는 분들은 참고하셨으면 좋겠습니다. 다만, 이 경우에는 해당주택의 구조와 기초공사 부분을 잘 확인셔야 합니다.

주택구입 후에 여력이 생긴 후 어느 정도의 레노베이션은 당연하지만, 비용이 많이 발생하는 구조변경과 주택의 골격에 문제가 있다면 배보다 배꼽이 더 커지는 결과가 될테니깐요.

5. 중개인에게 다시 리스팅된 매물을 보여달라고 하라.

간혹가다 보면, 리스팅이 되었던 매물이 취소되었다가 다시 시장에 나오는 경우가 있습니다. 이는 다양한 이유가 있지만, 첫번째로 판매자가 원하는 가격에 팔리 못했기 때문입니다. 그리고 이 원인 또한 다양한데, 가장 큰 원인이 판매자의 기대치가 너무 높거나, 중개인이 시세분석을 정확하게 하지 못한 경우게 대부분입니다. 

그리고 이렇게 다시 리스팅된 매물은 많은 경우 두번째 리스팅할때는 오퍼경쟁을 위한 제한날짜를 정해두지 않습니다. 첫번째 오퍼경쟁 유도에서 실패했기 때문에 두번째 리스팅에서는 다른 전략(전통적인 방법, 정해진 오퍼날짜가 없는)을 선택하는 경우가 많다는 것입니다. 대부분의 사람들이 똑같은 실패를 경험하기 싫어 하기 때문에 전략을 바꾸어 보는 것이죠.

이와 같은 전략의 전환으로 새롭게 세팅을 하고 판매를 도모한다고 하지만, 아무리 강한 셀러 마켓이라도 셀러의 마음은 조금이나 움추려 들 수 밖에 없게 됩니다. 이 작은 틈을 파고들어가 몸부리치다 보다, 생각외로 좋은 결과를 얻을 때도 있습니다.

6. 아무것도 포기하지 않고 구입할 수 있는 주택은 없다.

쇼잉을 다니다 보면, 매물의 여러 부분들을 꼼꼼하게 챙기시는 분들이 있습니다. 당연히 해야 하고, 중개인의 입장에서 기분이 좋습니다. 그런데, 오퍼를 쓸지 말지 또는 오퍼를 쓰고나서도 계속 앞으로 나아갈지 말지를 결정하는 순간에, 쇼잉중에 발견한 작은 단점들 때문에 진행을 중단하시는 분들이 있습니다.

해당고객분들의 개인적인 의견이기에 때문에 제 입장에서는 존중할 수 밖에 없습니다. 하지만 많은 경우, 이로 인해서 좋은 기회를 놓치기도 합니다.

예를 들어, 냉장고가 너무 오래되었다거나, 페인트칠 한 마무리가 마음에 들지 않거나, 마루바닥에 구석부분이 틈이 있다거나, 한쪽 벽에 금이 가 있거나, 뒷마당의 잔디상태가 너무 관리가 되어 있지 않다거나 등등... 물론 이런 것들도 당연히 잘 챙겨야 합니다. 하지만, 주택을 구입할 수 있냐 없냐 또는 주택에 구조적인 결함이 있느냐 없느냐를 판단할때는 아주 작은 부분에 지나지 않습니다.

다시 말해서 위에서 언급한 예시들은, 주택구입에서 고려해야 할 사항이기는 하지만, 굿이 비율로 따져보면 고려해야 할 사항 100% 중에서 개당 1~2%에 불과한 내용들입니다. 하지만, 많은 경우 이런 작은 비율에 해당 하는 내용을 한개의 단점으로 확장하는 경향이 있다는 것입니다. 간단히 말해, 지붕에서 물이 세서 벽으로 흘러 내렸던 자국이 있다는 한 가지 사실은 주택구매에 영향을 주는 영향력과 비교될 수 없음에도 불구하고, 같은 비중으로 비교하는 경향이 강하다는 것입니다.

주택구입에서 무엇이, 얼마나 중요한지 다시 한번 생각해 보시기 바랍니다.

7. 구체적으로 계획하고 행동하라.

여러분들은 내집 마련을 위해서 어떤 준비를 하고 계시나요?  주택구입을 생각했고 마음 먹었다면, 그 다음에는 이를 행동으로 옮겨야 합니다. 그리고 그 행동 중에서 가장 중요한 것은 내집 마련을 위한 준비에 필요한 것이 무엇인지를 본인의 재정상황을 또대로 확인하는 것입니다.

그리고 이 확인은 부동산/모기기 전문가의 도움을 받는 것이, 정확하고 훨씬 빠릅니다.

제가 상담을 할때마다 항상 말씀드리는 것이, 지금 집을 사는 것이 가장 중요하지만, 일단 본인의 재정상황과 생애주기를 제대로  확인해야 한다는 것입니다. 이를 통해서 스스로에게 적합한 주택을 구입할 수 있는 기본적인 실천계획을 수립할 수 있기 때문입니다.

문은 두드려야 열리죠, 자신이 원하는 것을 알리고 도와달라고 방법이 없냐고 계속해야 두드려야 합니다. 

이런 점에서 세상은 참 공평한 것 같습니다. 장기적으로 볼때, 혼자서 끙끙하시는 분들 보다, 스스로를 오픈하고 찾아다니시는 분이 더 좋은 결과를 얻게 되니 말입니다.  

그리고 또 한가지는 부동산 중개인이나 모기지 중개인과 상담을 하면서, 내가 듣고 싶은 말인지 아니면 나에게 필요한 말인지 잘 확인하면서 가시면 좋겠습니다. 누구나 어떤 일을 진행할때면 상대방으로 부터 듣고 싶은 말이 있습니다, 그리고 이 말은 대개의 경우 현실과 동떨어져 있는 경우가 많습니다. 물론 이 바램이 실현화되면 좋겠지만, 아닐때는 안된다는 것을 받아들여야 그 다음 단계로 발전해 갈 수 있겠죠~