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지난 주에 중개인 미팅(동기들 모임)에서 거래가 종료된 상업용 부동산을 중심으로 사례연구를 했었습니다.
그런데 믿기 어렵게도, 거주용 부동산에 관해서는 많은 거래 경험이 있는 중개인 임에도 불구하고 상업용 부동산에서 특히 Lease에 대해서는 너무 모른다는 것이었습니다.
또한 비즈니스를 하고 계시는 많은 분들에게 렌트비와 TMI에 관해서 물어보면, 매달 대략 얼마 정도가 소요된다는 것만 알지 그 내역이 어떻게 구성되는지 잘 모르고 계시는 것을 확인할 수 있습니다.
오늘은 지난 번 포스팅과 연관하여, 상업용(Commercial) 부동산에서 Lease의 종류에 따른 중요한 차이점이 어떤 것들이 있는지 나열해 보고자 합니다.
우선, Commercial 부동산에서 Lease의 종류는 크게 Gross와 Net로 구분될 수 있습니다.
1. Gross Lease
기본적으로 Gross Lease는 기본적인 렌트비와 Tenant가 임대한 건물을 유지하고 사용하는데 소요되는 모든 비용(Landlord가 지불해야 할)이 모두 포함된 형태(All-inclusive)입니다.
즉, 건물주(Landlord)가 건물에 관련된 세금, 관리, 보험 등과 같은 모든 비용을 지불하는 대신에 이렇게 지불하는 비용을 각각의 Tenant가 임대한 건물의 면적에 따라 나누어서 각각의 Tenant에게 청구하는 방식입니다.
Tenant의 입장에서는 한달에 한번 렌트비를 내면 임대한 부동산과 관련된 다른 비용에 관해서 걱정하지 않아도 된다는 점에서 편리합니다.
하지만, 모든 계약이 그렇지만, Gross Lease의 뒷면에 숨겨진 세세한 부분들을 잘 챙겨야 합니다.
예를 들어, Landlord가 매달 전기료를 1000불씩 비용으로 지불한다는 전제 아래, 5명의 Tenant에게 각각 200불씩(5명의 Tenant가 모두 같은 면적을 Rent했다고 가정할 때) 청구했다고 가정해 보겠습니다. 그런데, 어떤 달은 Tenant가 전기를 많이 사용하지 않아서, Landlord가 800불만 전기료를 지불하게 되었다면, 이 경우 200불의 차액은 대부분의 Landlord의 수익이 됩니다.
반면에, 5명의 Tenant 중 한 명이 지나치게 그 달에 전기를 많이 사용하여, 예상 전기료 1000불을 넘겨서 Landlord가 1300불을 지불했다고 하면, 정해진 결산일에 이 초과된 300불의 전기료를 5명의 Tenant가 나누어서 추가 지불하게 되거나, 개별적으로 전기료를 측정할 수 있게 되어 있는 시스템이라면, 많은 전기를 추가적으로 사용한 Tenant에게만 추가된 300불에 대한 전기료가 청구될 수 있습니다.
이와 같은 특성 때문에 주로 한 건물에 여러 Tenant가 각기 계약된 공간을 점유하는 경우에 많이 사용됩니다.
그리고 Gross Lease에서는 Tenant가 점유하고 있는 건물의 한 부분에 대한 보험과 세금은 Tenant 본인이 지불하게 됩니다.
처음 Commercial Lease에 관해서 Landlord와 협상을 할 때 이와 같은 Gross Lease라는 명목으로 뒤에 감추어져 있는 내용을 잘 살펴보아야 합니다.
2. Net Lease
Net Lease에는 크게 세가지(Net, Double Net, Triple Net)가 있는데, 이 중에서 가장 많이 사용되는 것이 Triple Net Lease형태입니다.
Triple Net Lease는 기본적인 렌트비에 TMI(Taxs, Maintenance, Insurance)와 CAM(Common Area Maintenance) 같은 모두 비용을 Tenant 스스로 지불해야 하는 Lease형태입니다.
기본적인 렌트비는 물론 임대하고 있는 공간의 모든 비용을 Tenant가 지불해야 하기 때문에, 위의 Gross Lease와 달리 독립된 건물을 랜트 한 경우에 많이 적용되는 형태입니다.
또한 위와 같은 특징 때문에, 이런 형태의 Lease를 계약한 건물주는 랜트를 준 건물주의 부동산과 멀리 떨어진 곳에 거주하거나, Tenant가 임대한 건물에 대해서 신경쓰기 귀찮아 하는 경우가 많습니다.
즉, Tenant가 건물주를 대신해서 해당 부동산을 관리한다는 성격이 강하게 됩니다. 물론 Tenant의 입장에서는 신경 써야 할 부분들이 많은 것이 사실이지만, 한편으로는 Tenant 본인의 노력에 따라서 많은 비용을 절감할 수 있는 긍정적인 측면도 있습니다.
반면에 종종 특별한 상황에서 정부가 해당 부동산을 수용하기로 공고했음에도 렌트비를 계속해서지불해야 하거나, 천재지변 때문에 파손된 해당 건물을 재건축할 때 재건축비용을 충당해야 하는 것과 같은 Tenant에게 매우 불리한 조건이 포함될 수도 있습니다.
3. Modified Gross Lease or Net Lease
간단히 말해서 Gross와 Net Lease의 장점만 선택해서 Lease계약을 하는 형태입니다.
하지만, Landlord와 Tenant의 입장이 다르듯이, 누군가에게 장점이 된다는 것은 다른 사람에게는 단점이 될 수 있기에, Landlord과 Tenant가 어떻게 협상 하느냐에 따라 전혀 다른 결과가 발생하게 됩니다.
Gross와 Net Lease 두가지 Lease 형태 중에 어떤 것이 좋다고 딱 부러지게 확언하기는 어렵습니다. (처해진 상황에 따라서 워낙 호불호 가 나누어 지기 때문에)
문제는 계약 당사자가가 본인이 싸인하고자 하는 Lease Agreement에 대해서 명확하게 이해를 했느냐는 것입니다.
많은 Agent들이 자신의 고객인 Seller나 Buyer를 위해서 Lease Agreement를 읽고 확인하지 않습니다.
이해하기 어려워서, 더 많은 책임을 지기 싫어서, 시간이 없어서 등등 이유는 다양합니다.
하지만, Agent가 특히 Buyer를 대신해서 일하게 될 때, Lease Agreement를 읽고 간략하게 라도 중요한 사항들을 숙지하고 거래에 임할 경우, 그 결과는 당연히 더욱 좋을 수 밖에 없습니다.
비즈니스를 하다 보면, 돈을 잃기도 하고 뜻밖에 돈을 벌 때도 있습니다.
하지만 Lease Agreement에서 약속한 내용은 족쇄처럼 따라 다닙니다.
세부적으로 잘 확인하셔서 위험부담을 최소화하고 이윤은 극대화하시길 바랍니다.
감사합니다.
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