비즈니스 거래의 시작과 끝 - 2회

Back to Home 

이번 칼럼에서는 지난 주 칼럼의 연속선 상에서, 많은 고민과 조사 끝에 적정한 상권 안에서 마음에 드는 매물까지 찾았다는 가정하에서 정리해 보려고 합니다. 일단 적절한 매물을 찾았다면 오퍼라는 것을 작성해서 Seller또는 Landlord에게 제출해야 하는데, 특히 이 부분에서 부터 많은 분들이 혼돈하시는 것을 상담을 하다 보면 자주 확인하게 됩니다. 가장 많이 경험한 사례들을 중심으로 비즈니스를 구입하는 입장(Buyer)일 때 적용되는 내용들을 살펴보면 다음과 같습니다.

1.       비즈니스 구매와 리스계약 사이의 혼돈

먼저 비즈니스 거래에서는 Landlord와 Seller그리고 Buyer의 관계를 이해하는 것이 중요한데, 비즈니스 구매와 리스계약의 차이에 대해서 정리를 하다 보면 이 부분도 어느 정도는 자연스럽게 이해가 되지 않을 까 합니다.

우선 비즈니스를 구매하는 경우는, 셀러와 바이어가 셀러가 운영하고 있는 비즈니스를 대상으로 거래를 하게 됩니다. 따라서 바이어는 셀러의 비즈니스에 대한 모든 정보들을 확인하고 해당 비즈니스를 구입하게 되며, 해당 비즈니스가 위치하고 있는 장소에 대한 리스계약은 건물주와 바이어가 따로 진행하게 됩니다. 따라서, 이 경우에는 셀러가 구입하게 될 비즈니스에 대한 확인도 중요하지만, 해당 비즈니스가 위치하고 있는 장소나 건물을 소유하고 있는 건물주와 셀러가 현재 어떤 리스(Lease)계약을 맺고 있는지 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.

왜냐하면,  비즈니스를 구매하게 되면, 건물주와 바이어가 새롭게 리스계약을 체결하는 경우도 있지만, 이렇게 되면 대부분의 경우 렌트비가 상승하기 때문에, 대부분의 경우 기존의 건물주와 셀러의 리스계약을 바어어가 넘겨 받게 되기 됩니다.

반면, 바이어가 비즈니스를 하려는 장소가 비워져 있거나, 해당 장소에서 운영을 하던 비즈니스가 페업하여 현재 영업을 하고 있지 않는다면, 바이어와 건물주가 별도의 비즈니스 계약없이 바로 리스계약을 할 수 있습니다. 이때는 건물주가 소유한 장소는 있지만, 비즈니스에 필요한 설비 등은 없기 때문에, 앞으로 인테리어와 설비 등에 대한 공사에 대해서 바이어는 건물주와 협상을 하게 됩니다. 그리고 이 과정에서 가장 큰 이슈가 이 공사 기간 동안은 바이어가 영업을 할 수 없기 때문에, 건물주로부터 얼마나 렌트비를 지원 받을 수 있냐가 되겠습니다.

2.       건물주와 하는 리스계약의 무서움.

주거용(Residential) 리스와 상업용(Commercial) 리스는 많은 차이가 존재합니다. 최근에 많은 이슈가 되고 있는 주거용 리스에서 집주인과 세입자 사이의 분쟁은, 기본적으로 부동산법규도 중요하지만 이 보다도 상위법인 기본적인 사람의 인권에 이 모든 문제들을 포괄하게 됩니다. 따라서 대부분의 경우, 세입자에게 유리하도록 관련법규가 제정되어 있습니다.

하지만 상업용 리스에서는 오로지 자본주의적 논리가 적용되고, 세입자의 건물주의 분쟁을 조정해주는 기관도 존재하지 않습니다. 따라서 문제가 발생하면, 더 강한 변호사를 선임할 수 있는 자본이 많은 건물주가 이길 수밖에 없는 구조입니다.

또 한가지는 건물주와의 리스계약은 짧으면 1년에서 길게는 10년 이상까지 다양하지만, 보통 5년 기간을 주로 사용하게 되는데, 이 계약기간 동안은 어떤 일이 있어도 건물주의 동의 없이는 해당 리스계약을 파기할 수 없다는 것입니다. 심지어는 아직 리스계약이 남아 있는 상태에서, 셀러가 해당 비즈니스를 바이어에게 판매 하였을 경우에도, 바이어가 해당 비즈니스를 인수하고 영업을 하다가 렌트비를 제대로 지불하지 못하게 되면, 이 리스계약의 처음 계약자였던 셀러에게도 그 책임이 전가될 수 있습니다.

3.       언제까지 이 비즈니스를 할 계획인지.

사실, 언제까지 비즈니스를 할지는 계획으로 세울 수는 있지만, 먼 미래는 아무도 정확하게 예측할 수 없기 때문에, 언제까지라고 정확하게 명시하기는 힘듭니다. 그럼에도 불구하고 이 부분을 강조하는 이유는, 많은 분들이 처음에 비즈니스를 구입하실 때, 해당 비즈니스를 구입해서 평생을 같은 곳에서 같은 비즈니스를 할 것 처 럼 접근하는 경향이 많기 때문입니다.

따라서, 비즈니스를 구입할 때는 정확하게 언제 이 비즈니스를 판매할지 까지는 알 수 없다고 치더라도, 적어도 언젠가는 해당 비즈니스를 판매해야 아니, 이 점도 고려해서 비즈니스를 구입해야 한다는 것입니다. 예를 들어서, 지금은 인기가 있는 업종인데 몇 년 후에는 사양사업이 될 수도 있고, 구입 당시에는 괜찮은 인테리어와 설비들인데 앞으로 몇 년 안에 그 가치가 모두 소모될 수도 있기 때문입니다.

이런 점들을 사전에 고려해서, 결국은 이 비즈니스를 팔아야 하고, 팔아야 한다면 과연 지금상태에서도 잘 팔 수 있은가를 생각해 보아야 한다는 것입니다.

4.       독이 되기도 하고 약이 되기도 하는 권리금.

처음 비즈니스를 해 하는 경우에는 권리금이 어느 정도 있는 비즈니스를 구입하는 것이 유리한 경우가 많습니다. 권리금을 지불한 만큼, 셀러가 수익을 냈던 운영구조와 고객들을 넘겨 받아서, 보다 안정적으로 비즈니스를 운영할 수 있기 때문입니다.

이런 이유에서 거의 망해가는 비즈니스도 일정분의 권리금을 요구하는 경향이 있게 되는 것입니다. 왜냐하면, 아무리 사업이 안되는 비즈니스라도 해당 비즈니스가 그 위치에서 영업을 했다는 것 만으로도, 그 주변 상권의 사람들에게 그 자리에서 해당 비즈니스가 영업하고 있었다는 이미지를 줄 수 있기 때문입니다.

예를 들어서 식당의 사례를 살펴보면, 망해가는 식당을 구입한 바이어의 경우, 아무 설비도 간판도 인테리어도 없는 빈 공간에서 새롭게 비즈니스를 오픈하는 것 보다 유리할 수 있습니다. 비록 수익을 낼 수 없는 구조의 식당이었다고 하더라도, 주변 사람들은 이 식당이 위치한 장소를 일단 음식을 판매하는 식당으로 인식하고 있기 때문입니다. 따라서, 이 식당을 하고 있는 위치에서 설령 다른 업종의 식당을 영업한다고 치더라도, 고객은 어차피 음식 먹으려고 방문했기 때문에, 어렵기 않게 새로운 식당의 음식 구매로 연결될 가능성이 높아지게 되는 것입니다.

반면에, 이와 정 반대 상황이 발생하기도 합니다. 예를 들어서, 비싼 권리금을 주고 장사가 잘 되는 식당을 구입했지만 시간이 지나면서 매출이 감소하여 결국 패업으로 이어지는 경우도 있다는 것입니다. 이런 경우는 해당 비즈니스를 구입한 바이어가 기존의 셀러만큼 영업을 제대로 못했기 때문이 대부분인데, 결국은 비싼 권리금만 날리는 꼴이 되었다고 볼 수 있습니다.

지금까지 바이어가 비즈니스를 구입하기 위해서 정확하게 이해하고 있어야 가장 중요한 4가지를 살펴보았습니다. 다음 칼럼에서는, 아래와 같은 내용들을 바탕으로, 이번에는 셀러의 입장에서 해당 비즈니스를 판매해야 하는 상황을 고려해 보도록 하겠습니다.

1.       내가 원하는 가격에 팔겠다는 마음은 욕심?

2.       누구나 할 수 있는 비즈니스인가?

3.       왜 팔아야 하는가?

4.       언제까지 버틸 수 있는가?

이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.