Seller Take-Back Mortgage가 증가하는 이유

Back to Home 

Vender(Seller) Take-Back Mortgage; VTB를 처음 들어 보시는 분들을 위해서 간략하게 정리를 해 보자면, VTB는 바이어가 은행이 아니라 셀러에게 모기지를 받아서 셀러의 주택이나 비즈니스를 구입하는 것을 의미합니다. 즉, 바이어는 셀러에게 구매대금을 모두 지불하는 대신, 일부 구매대금을 시간을 두고 원금과 이자를 모기지 처럼 갚아 나아가는 것입니다.

왜 갑자기 VTB에 대해서 소개를 하냐 하면, 1980년대와 1990대에 바이어를 주택시장으로 끌어들이기 위해서 인기 있었던 이 VTB모기지가 최근 조금씩 상승하고 있는 모양세이기 때문입니다. 그렇다면, 왜 이런 현상이 발생하고 있는 것일까요?

우선 그 이유를 다음과 같이 크게 2가지로 들 수 있겠습니다.

첫째는, 모두가 다 알고 있듯이, 금리가 너무 올라 버렸습니다. 다시 말해서, 너무 급격하게 상승해 버린 금리상황에서 이제는 본인의 소득에서 많아야 4.5배에 해당하는 모기지만을 빌릴 수 있게 되면서, 주택구입을 위해서 필요한 모기지 가능액이 크게 감소해 버렸다는 것입니다. 불과 1년전에만 해도 잘 준비하면, 본인의 소득에서 많으면 5.5배까지도 모기지를 빌릴 수 있었던 과거와 너무나 큰 차이를 보여 주고 있습니다.

즉, 은행에서 모기지를 빌리고 부족한 부분의 구매대금을 바이어가 셀러에게 시간을 두고 원금과 이자로 모기지 처렁 갚아 나갈 수 있게 되었다는 것입니다.

둘째는, 지금 주택을 판매해야 하는 셀러의 입장에서는, 바로 위해서 설명 드린 높아진 금리에 모기지도 빌리기 힘든 상황에서 주택시장의 경기가 하락세로 돌아서면서, 주택판매가 불과 1~2달 전에 비해서 어려워지고 있다는 것입니다. 물론, 주택을 구입하려고 호시탐탐인 수요는 여전하기에 위치도 좋고 레이베이션도 적정수준으로 된 똘똘한 매물들은 지금도 빠르게 팔려 나가는 경향이 있습니다. 하지만 그렇지 않은 매물들은 오랜 시간 주택시장에 머무르고 있습니다. 여기에 하락세로 돌아선 주택시장은 바이어들이 더욱 시장을 관망하는 분위기로 몰아가고 있는 것이 현실입니다.

이런 상황에서 판매대금의 일정부분을 바이어가 시간을 두고 원금과 이자로, 은행에서 빌린 모기지처럼 갚아갈 수 있게 한다면, 재정적으로 빠듯한 바이어에게는 상당히 매력적인 매물의 모습으로 다가갈 수 있게 될 것입니다.

이 외에도 부수적인 이유들이 더 있겠습니다. 하지만 가장 크게는 높아진 금리에 위축한 주택경기로 수요가 관망세로 접어든 시점에서도, 본인의 주택을 판매해야 하는 셀러들에게 이 VTB는 본인의 상품(주택)을 바이어에게 더 공격적으로 어필할 수 있는 촉진제라고 볼 수 있겠습니다. 자동차나 가전제품을 구입할 때, 일시불 보다는 할부로 했을 때 부담이 더 적어지는 것과 같이 말입니다.

하지만, 이 VTB를 사용할 때는 셀러와 바이어의 입장 차이에 따라서 꼭 확인해서 잘 챙겨야 하는 부분도 존재합니다.

우선, 셀러의 입장에서 살펴보면, 당연하겠지만 VTB 금액을 최소화해야 하겠습니다. 본인의 상품(주택)을 팔면서, 미수금을 많이 남겨 놓는 것처럼 찜찜한 것도 드물 것입니다. 물론, 자금이 충분한 셀러이고, 해당 주택을 판매하고 이 판매금액으로 다른 주택을 이사를 가야 하는 경우가 아니라면, 이 미수금에 대한 이자 소득을 창출할 수 있는 일종의 기회가 될 수 있겠습니다.

다만, 이 경우에도 이 VTB는 해당 주택의 판매 미수금에 대한 저당권은 셀러에게 있지만, 해당 주택에 대한 1차 저당권은 은행에게 있기 때문에, 이 저당권의 설정과 관련해서 변호사의 재정 및 법률자문을 구할 필요가 있겠습니다. 또한 아무리 저당권을 잘 설정해 두었다고 하더라도, 채무자가 배째라는 식으로 나오면 결국 가장 답답한 것은 셀러일 수밖에 없습니다. 따라서 셀러는 바이어의 직업이나 기본적인 모기지 조달상황들을 파악하여, 향후 있을지 모르는 위험요인을 최소화하는 지혜가 필요하겠습니다.

반면 바이어의 입장에서는, 이 VTB의 이자율에 대한 협상이 얼마나 기능하느냐 중요한 포인트가 될 수 있습니다. 아무리 시중의 은행금리가 높아졌다고 하더라도, 대부분의 VTB 이자율은 이 보다 높습니다. 왜냐하면, 은행에서 충분히 빌릴 수 없었던 일부 자금을 융통하는 점에서는 바이어에게 장점이지만, 셀러에게는 위험부담이 더 커졌기 때문에, 셀러는 더 높은 이자율을 적용하고 싶기 때문입니다.

한편으로는 셀러가 VTB까지 제공하면서 왜 이 주택을 판매하고 싶어 하는지를 살펴볼 필요도 이겠습니다. 아무리 주택경기가 나빠져도, 작년 봄처럼 급락하는 상황이 아님에도 불구하고, 빨리 매물을 판매하려고 하는 셀러에게는 대부분 나름의 이유가 있을 가능성이 높습니다.

간단하게는 재정적인 측면에서의 압박일수도 있지만, 어떤 측면에서는 해당 주택의 큰 단점을 적절하게 가리거나, VTB라는 당근으로 상충 시키려는 속셈이 있을 수도 있기 때문입니다. 따라서 이와 같은 셀러가 해당 주택을 판매하려는 전반적인 상태를 파악하려는 노력이 필요하고, 경우에 따라서는 이 과정에서 포착한 셀러의 단점을 거래에서 잘 활용하는 것도 필요하겠습니다.

이번 컬럼에서는 상업용 거래에서는 종종 볼 수 있었지만, 주거용 거래에서는 한 동안 목격하기 어려웠다가, 최근 다시 눈에 띄고 있는 Vender(Seller) Take-Back Mortgage에 대해서 간략하게 살펴 보았습니다.

이 VTB에 대한 개념을 이해하시고 참고가 되시면 좋겠지만, 그 보다도 이 Vender(Seller) Take-Back Mortgage이 증가하고 있는 전반적인 경제상황에 대한 이해에 더 큰 의미가 있지 않나 합니다.

이번 컬럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.