얼마나 발품을 파느냐?
이것이 관건입니다.
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최근에 한 고객분과 London으로 Showing을 다녀왔습니다.
나름 비즈니스 경험이 있으신 분으로 토론토 외곽지역에서 새로운 비즈니스를 하고 싶어 하셨습니다.
Showing을 하기 전 대략 2개월 전부터, 원하시는 지역과 가격 범위안에서 많은 매물들을 보내드렸습니다.
그리고 감사하게도, 이 고객분은 제가 첨부해 드린 MLS보는 방법과 매물을 찾는 과정을 숙지하시고 참 열심히 알아 보셨습니다.
보내 드린 매물들을 모두 확인하고, 본인이 알아 볼 수 있는 것들을 모두 알아 본 후에 저에게 연락을 해서 더 구체적인 내용들을 질문하셨습니다.
그럼, 전 해당 매물을 올린 Listing Agent에게 연락하여 보다 더 세부적인 내용을 확인하고, 전반적인 분위기를 파악한 후 해당 정보를 Buyer 고객님에게 전달하고는 했습니다.
때로는 1시간이 넘게 전화통화를 할 정보로 궁금한 것이 많으셨는데, 워낙 열심히 그리고 열정적으로 알아보셔서 힘든 지 모르고 도와드렸습니다.
그리고 드디어 얼마전에는 꼭 Showing을 해 보고 싶다고 함께 가 볼 수 있겠느냐고 문의해 오셨습니다.
일단 해당 매물의 기본적인 조건은 Buyer의 흥미를 끌기에 충분했습니다. 게다가 사진 속의 매물의 위치는 사거리에서 가장 큰 단돈 건물의 일층에 자리하고 있고 뒤에는 넓은 주차장도 있습니다.
건물안은 레노베이션도 생각 외로 잘 되어 있었고, 냉장고과 후드 등의 많은 장비들이 잘 관리되어 있거나 수리되어 있었습니다. 못해도 대략 10만불 정도는 해당 비즈니스를 인수한 Seller가 레노베이션과 시설개선에 투자한 듯했습니다.
그런데 한가지 이상한 점은 그렇게 나름 투자도 많이 했는데, 해당 비즈니스를 구입한 지 1년 만에 다시 시장에 내놓았다는 것입니다. 게다가, 현재 해당 매물은 임시휴업상태로 Seller가 토론토 인근에서 다른 비즈니스를 하고 있고, 현재 런던에서 살고 있는 가족들이 이 비즈니스가 정리되는 데로 이사를 갈 계획이라고 합니다.
그래서 보다 확실히 하기 위해서 해당 매물의 주변상권도 살펴 보았습니다. 생각 외로 상당히 낙후된 지역으로 주택들의 상태와 차량들 지나가는 사람들의 모습들이 소득수준이 낮은 지역임을 확인시켜 주고 있었습니다.
길 건너편에 위치한 컨비니언스에서 20년 동안 이 동네에서 비즈니스를 하신 분의 증언을 통해서는, 제가 여러 정황들을 통해서 추측했던 상황들을 정리할 수 있었습니다.
대략 3년 전에 중국인이 건물을 통째로 구입해서 장사를 하다가, 대략 1년 전 쯤에 다른 중국인에게 판매를 했다는 정보와 함께, 처음 오픈했을 당시 한번 방문해서 음식을 사 먹었는데, 너무 상태가 좋지 못해서 다시는 가지 않는다는 말씀까지 구체적인 설명을 들을 수 있었습니다.
컨비니언스 비즈니스가 성공적으로 운영되기 위해서는 저소득층이 거주하고 있는 곳에서 운영을 하는 것이 유리한데, 조언을 구했던 해당 컨비니언스가 여기에 딱 맞아 떨어지는 모습이었습니다.
해당 매물은 아래의 이미지와 같이, 고속도로에서 런던 다운타운으로 향하는 시작점에 위치하고 있어 얼 뜻 보기에는 유동인구와 차량이 많아 번화해 보일 수 있는 조건입니다.
하지만, 가만히 살펴보면 이 대부분의 차량들이 다운타운을 향해서 움직이는 차량들로 해당 상권과는 상관성이 없었습니다. 게다가 해당 상권의 소득수준은 둘째 치고라고, 외곽지역의 역공동화현상과 빈번한 지역주민의 이주로 해당 상권은 점차 위축되어, 인구유출이 일반화되고 있는 지역이었습니다.
Buyer고객님은 나름 많은 기대를 하고 멀리 까지 왔는데 실망한 눈치가 역력했습니다.
그리고는 저에게 “실제로 와보니 정말 다르다는 것을 확실히 깨달았습니다, 기회가 되는 데로 찾아가 봐야 겠네요”라고 말씀하셨습니다.
원하는 비즈니스를 구입하기 위해서는 당연히 해당 상권을 면밀히 분석해 보아야 합니다.
그리고 이 부분에서 중요한 요인 중 하나가 어떻게, 얼마나 면밀하게 분석하느냐 입니다.
MLS상으로, 그 다음에는 구글에서, 그리고 실제로 Showing을 하러 가서는 실내를 살피고, 건물을 보고, 해당 건물의 구획을 살피고, 이 구획들이 모여 형성된 상권을 살피고, 이 상권에서 움직이는 사람과 차량의 상태와 방향성을 검증해야 합니다.
그리고 이 후에는 제3자의 시선으로 본 해당 비즈니스에 대한 과거의 현재, 가능하면 미래까지 귀를 귀울여야 할 것입니다.
비즈니스를 구입하던, 거주할 주택과 같은 주거용 부동산을 구입하던 정도의 차이는 있을 수 있지만, 위와 같은 검증절차가 꼭 필요합니다.
그리고 위와 같은 검증절차를 가능하게 하는 것이 “얼마나 발품을 팔았나” 입니다.
어떤 분들은 부동산 중개인에게 이 모든 과정을 기대하고 의지하십니다.
충분히 이해가 되는 점입니다만, 2~3명의 Buyer고객들과만 관계를 하고 있는 한가한 부동산 중개인이 아닌 바에는 현실적으로 불가능한 일이라고 사실대로 말씀드리고 싶습니다.
그래서 저는 최대한 많은 정보를 드리면서, 일단은 Buyer분이 직접 많이 돌아다니면서 확인해 보시라고 권유해 드립니다.
예를 들어 해당 매물의 렌트비 등의 기본적인 정보들이 MLS상에서 확인할 수 없어서 저에게 문의하는 경우, 최대한 빠른 시간안에 상대 부동산 중개인에게 연락해서 필요한 수치들을 확인해 드립니다.
그리고 확인된 수치들을 바탕으로 자꾸 확인하고 직접 방문해 보시라고 합니다.
이와 같은 과정을 많이 반복하다 보면, 부동산 중개인인 저와 꼭 가보고 싶은 매물들이 나오게 됩니다. 그리고 이 포스팅의 내용처럼, 이와 같은 과정을 거친 후에 저와 함께 Showing을 하고 나면, Buyer 고객 분 스스로가 느끼게 됩니다.
“아 나도 이제 조금은 상권을 볼 수 있구나, 다음에는 이런 저런 점들을 더 고려해 보아야 겠다”는 등의 말씀을 하시게 됩니다.
이쯤 되면, Buyer분도 어느 정도 매물을 보는 시야와 관점이 생기게 됩니다.
이말은 다른 의미에서 일정 부분 부동산 중개인과 해당 매물에 대해서 토론할 수 있는 수준이 되었다고 볼 수 있습니다.
그리고 부동산 중개인의 입장에서는 오퍼를 넣기 전에 보다 많은 사항들을 꼼꼼하게 확인할 수 있는 시간을 확보할 수 있게 되고, 이는 실제 거래가 시작될 때 상대방보다 더 우위에 위치할 수 있는 배경으로 작용되어, 보다 집중할 수 있는 에너지를 남겨 두게 됩니다.
이번 주에는 어떤 Buyer 고객분들이 얼마나 많이 연구하고, 함께 Showing하기를 요청하실 지 기대가 됩니다.
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