멀티오퍼(Multi Offer)

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요즘과 같이 Seller 마켓인 부동산 시장에서 주거용 부동산 판매를 주제로 하는 대화에서 가장 빈번하게 사용되는 용어가 멀티오퍼(Multi Offer)일 것입니다.

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Seller의 입장에서는 어떻게 하면 보다 많은 멀티오퍼를 받아서 조금이라도 더 비싸게 집을 판매하느냐가 관건이고, Buyer의 입장에서는 어떻게 하면 멀티오퍼를 피함으로 가격경쟁을 피하고 보다 저렴하게 원하는 주택을 구입할 수 있느냐가 목표일 것입니다.

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하지만, 많은 분들이 이와 같은 멀티오퍼에 대해서는 나름대로 알고 계신 반면에 Pre-Emptive(Bully) Offer에 대해서는 낯설어 하시는 경우가 많습니다.

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그래서 오늘은 Pre-Emptive(Bully) Offer에 대한 대략적인 내용을 확인해 보도록 하겠습니다.

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우선 아래의 이미지에서 확인할 수 있듯이, 파란색 A에서는 Seller가 Bully Offer를 받을 수 있다고 기재하고 있고, 빨간색 B에서는 Seller가 Bully Offer를 허가하지 않는다고 말하고 있습니다.

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그럼 왜 아래와 같이 Seller에 따라서는 누구는 Bully Offer를 선호하고 누구는 선호하지 않는 것일까요?

위의 질문에 답하기 위해서는 우선 Bully Offer의 의미를 정확하게 파악해야 할 것입니다.

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예를 들어서 어떤 주택이 5월 1일 MLS에 등록이 되면서 부동산 시장에 올라 왔을 때, “Offer, if any, will be reviewed on Monday May7th at 6:30, to be submitted no later than 5pm” 이라고 기재되어 있다면, Bully Offer는 May 7^th인 월요일까지 제출해야 하고 유효하다는 것입니다.

이 말은 다시 말해서, 멀터 오퍼로 인한 가격 경쟁이 시작되기 전에, Buyer가 미리 Seller에게 매력적인 내용의 오퍼를 제시하는 것을 말합니다.

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즉, Bully Offer의 목적은 Seller가 멀터 오퍼 상황을 통해서 발생하는 가격 경쟁에 대한 유도를 포기할 만한 매력적인 내용의 오퍼를 Buyer가 Seller에게 제시함으로써, 해당 주택이 멀티오퍼 상황까지 가지 않고 Buyer가 해당 주택을 구입할 수 있는 발판을 마련한다는 데 있습니다.

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그리고 이와 같은 Buyer의 목적을 실현시키기 위해서는 최소한 아래와 같은 3가지 기본 조건이 충족되어야 합니다.

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1. Bully Offer를 통해서 제시될 가격은 Seller의 Asking Price보다 많이 높아야 합니다.

이는 Seller가 멀티오퍼 상황을 포기할 만큼의 가치가 있다고 판단을 할 수 있도록 납득이 되는 수준이어야 한다는 의미로, 멀티오퍼 상황으로 상승하게 될 가격변동을 어느 정도 예측할 수 있어야 함을 뜻합니다.

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2 Bully Offer의 마감시간을 최대한 짧게 잡아야 합니다.

왜냐하면 Seller가 의사결정을 내리기 위해서 많은 사항들을 다양하게 고려하고 비교할 수 있는 시간적 기회를 주지 않도록 하는 것이 유리할 수 있기 때문입니다.

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3. Bully Offer는 해당 주택이 부동산 시장에 올라오는 시점에서 될 수 있으면 빨리 Seller에게 제시하는 것이 좋습니다.

그 이유는 해당 주택이 부동산 시장에 올라와서 시간이 지나면서 멀티오퍼 상황이 시작되는 전황이 보이면, Seller의 입장에서는 보다 높은 가격에 해당 주택을 판매할 수 있을 것이라는 기대감이 높아지고 이는 결과 Bully Offer를 거절하게 되는 요인으로 작용하기 때문입니다.

4. Bully Offer가 Seller에게 거절되었다고 하더라도, Bully Offer를 제시했던 Buyer가 멀티오퍼 상황에 참여할 수 있는 기회는 있습니다.

즉, 다시 한번 더 해당 주택의 구입을 위한 오퍼를 제시할 수 있는 만큼, Buyer 입장에서는 기회를 고려하여 Bully Offer를 작성하는 것이 유리할 것입니다.

반면에 Seller의 입장에서는 다음과 같은 요인들을 최대한 고려하여 Bully Offer를 받을지 말지를 결정해야 합니다.

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1. 해당 주택을 MLS올린 후 발생하는 Showing 빈도와 예비 Buyer들로부터 수집할 수 있는 질의답변을 살펴보게 되면, 해당 주택의 인기와 얼마나 많은 사람이 멀티오퍼에 참여하게 될지 등을 어느 정도는 예측할 수 있게 됩니다.

즉, 이와 같은 예측과 분석을 통해서 인기가 낮다고 판단되거나 높은 가격 상승을 기대할 수 없다면, 멀티오퍼 상황이 시작되기 전에 해당 Bully Offer을 받아들이는 것이 유리합니다.

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2. Buyer가 제시한 가격을 토대로 Buyer가 해당 주택을 진심으로 원하는지 아니면 멀티오퍼 상황을 피해서 높지 않은 가격으로 구입을 하고자 하는지 등의 의도를 파악해야 합니다.

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3. Buyer가 제시한 Bully Offer를 받아들일 때는 아무런 조건도 없는 오퍼(No Condition)인지 확실하게 검토해야 합니다.

Seller입장에서는 멀티오퍼 상황으로 가는 것 보다 Bully Offer를 받아들이는 것이 유리할 것이라는 판단하여 승낙을 했을 것입니다. 그런데 거래가 진행되던 중에 Buyer와 약속했던 Condition조항들이 충족되지 못함으로써, Buyer쪽에서 계약을 파기한다면 이도 저도 아닌 결과가 야기됩니다.

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다양한 상황에 따라 조금씩 차이는 있지만, Bully Offer는 기본적으로는 No Condition Offer라고 볼 수 있습니다.

부동산 거래가 이루어 지려면 반드시 필요한 조건이, Seller와 Buyer입니다.

그리고 이 두 사람은 사고 팔아야 한다는 서로 상반된 입장 때문에 서로가 조금이라도 더 이익을 취하기 위해서 경주하게 됩니다.

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그런데, 참 특이한 점이 많은 경우, 조금이라도 더 이익을 취하려는 쪽에 비해서 손해를 감수하기로 했던 쪽이 장기적으로 더 이득을 취한다는 사실입니다. 물론 항상 그렇지는 않지만 말입니다.

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“다 버릴 각오를 해야 얻을 수 있다”라는 말이 의미심장하게 다가옵니다.