캐나다 중앙은행의 2023년 세번째 금리인상,부동산시장에 미치는영향과 대응방안

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많은 사람들이 예상한데로 지난 주에 캐나다 중앙은행은 올해 세번째 금리인상을 단행하여 이제 기준금리가 5%에 도달하게 되었습니다. 따라서 모기지에 관련해서는 가장 저렴한 고정이자율(이미 이전부터 상승하고 있었습니다만) 도 6%에 육박하게 되었고, 변동금리는 이제 7%대를 바라보게 되었습니다. 또한 Line of credit는 주거래은행이 아니라면, 가볍게 10%의 이자율을 지불해야 하는 상황이 되었다.

이런 상황속에서, 기준금리 인상의 발표 이전에 캐나다 재무부(FCAC)에서는 새로운 Mortgage Guide Line을 발표했습니다. 그 내용에 따르면, 최근의 급격한 이자율 상승에 따라 이자부담이 증가하고 이에 모기지 상환기간도 증가하고 있는 현재 상황에 대한 대비책으로 보입니다.

측, 이렇게 이자부담이 증가하고 있는 지금의 상황에서, 이자에 대한 또 다른 추가이자를 부담하지 않게 하고, 다른 모기지로의 전환이나 주택 매각시의 모기지 Penalty 또는 Fee를 징수하지 못하게 함으로써 모기지를 빌린 소비자를 조금이나 보호하자는 취지라고 볼 수 있겠습니다.

또한 이와 함께, 이런 조치로 인해서 모기지를 빌린 소비자가 모기지를 상환하는데 정신적인 해이가 발생하지 않도록, 은행으로 부터의 과도한 이자 부담에서는 보호하되, 장기적인 관점에서 부채상환 가능성이 저조한 경우에는 비용 부담을 최소화 하면서 매각을 권유하는 측면도 확인할 수 있겠습니다.

따라서 위와 같은 기준금리인상과 캐나다 재무부와 곧이어 있는 캐나다 금융감독원의 움직임으로 인해서 다음과 같은 영향을 캐나다 부동산 시장을 받을 것으로 예상됩니다.

1.    높은 금리는 새로운 구매자와 모기지 갱신이 필요한 사람에게 압력을 주게 됩니다.

최근 모기지를 얻기가 어느때 보다 어려워 졌다는 말을 많이 듣습니다. 지난 5월까지만 해도, 어려워도 가능은 했는데, 지금은 소득의 5배는 커녕 경우에 따라서는 4배의 모기지도 어려운 상황이 되었습니다. 따라서, 어느때 보다 모기지를 빌리기 어려운 상황이 되었습니다.

그리고 3년에서 5년에서 주택을 구입하셔서 모기지 갱신을 하셔야 하는 분들이나, 가까운 시일 안에 분양프로젝트를 클로징 해야 하는 분들의 부담이 더욱 커졌습니다.

이런 상황 속에서 실제로 많은 상담요청을 받게 됩니다. 그리고 대부분의 상담을 통해서 공통적으로 느끼는 것이고, 더 저렴한 이자율이 가능한지, 또는 아직 클로징이 많이 남았는데 대략적으로 나마 모기지가 가능한지, 지금의 이자율은 얼마인지, 앞으로의 모기지 시장 전망은 어떤 하지 등을 질문 받게 됩니다.

이런 질문들이 궁금할 수 밖에 없는 것은 이해하지만, 솔직히 말씀드려서 모두 큰 의미가 없는 질문입니다. 왜냐하면, 지금처럼 빠르게 금리가 상승하고, 이로 인해서 경제적인 부작용이 발생하고, 이에 대한 대비책을 정부해서 발표하고 있는 상황이기 때문입니다.

따라서 지금처럼 급박한 상황에서는 최대한 정확하게 본인의 재정상황을 파악해서, 지금 상황에서 최대한 효과적인 전략을 세우고, 모기지가 지금 당장 필요하지 않다면 향후 필요한 시점에 추가 서류만 업데이트하면 모기지를 승인 받을 수 있도록 확인하고 명확한 해결책을 준비해 두어야 하겠습니다.

이 세상에서 대충해서는 되는 것이 없듯이, 특이 모기지는 서류에 기재되어 있는 숫자로만 판단되는 것인 만큼, 최대한 정확하게 검토하여 이를 바탕으로 솔루션을 찾아가는 것이 중요하겠습니다.

2.    아직은 소폭의 증가이지만, 매물량이 더 증가할 가능성이 있습니다.

지금까지 살펴본 내용을 통해서, 지금의 경제상황을 감당하지 못하는 사람들이 본인의 주택을 매물로 내 놓을 가능성이 더 높아진 것이 사실입니다. 실제로 얼마나 많은 매물이 시장에 나올지는 알 수 없으나, 지금의 현실에서는 그 가능성이 높아지고 있는 것이 사실입니다.

또한 이런 상황 속에서 자신을 처분해서 현금화하려는 분들과 어차피 주택가격이 하락한다면, 지금이 팔고 다른 곳으로 이사를 계획 중인 분들 그리고 지금이 그 동안 미루어 온 구매를 해야 할 시점이라고 판단하시는 분들이, 지금의 주택시장에서 크게 구분되는 그룹이라고 보여 집니다.

우선 주택을 판매하려는 분들이라면, 지금은 레노베이션을 많이 해서 얼마나 더 비싼 가격에 본인의 주택을 판매할 것인가가 중요한 시점이 아니라고 할 수 있겠습니다. 물론 레노베이션이 잘 되어 있는 집이 더 잘 팔리는 것은 사실이지만, 문제는 레노베이션을 위해서 투자한 만큼 비싸게 주택을 팔아야 하는 당연한 심리가 지금의 주택시장에서는 판매자에게 가장 큰 부담으로 작용될 수 있기 때문입니다. 따라서, 얼마나 경제적이고 효과적인 레노베이션이 가능한 지를 확인하여, 최소한의 투자로 빠른 시간에 결과를 도출하는 것이 필요한 시점이라고 할 수 있겠습니다.
또한 Ratehub.ca의 CEO이자  Canwise의 대표인 James Laird의 말에 따르면, 연초 이후 반등한 주택 가격에 하락 압력이 가해지면서 여름 동안 거래가 둔화될 것이라고 말하면서도, 여름이 한창인 지금은 휴가 등으로 바쁜 시점이기 때문에, 봄 피크 이후 부동산에 대한 관심이 식기 시작하는 시기이지만, 이런 추세는 종종 가을에 다시 반등으로 돌아서는 경향이 있다고 했습니다. 이런 측면을 고려하더라도, 꼭 주택을 판매해야 하는 분들이라는 이 시점을 염두해 두고, 준비하시는 것도 참고가 되겠습니다.

한편 주택을 구매하기 위해서 기회를 보시는 분들의 입장에서는, 어느 때 보다 높아진 모기지 승인자격조건을 충족시키기 위해서 모기지 심사에 필요한 서류들을 확실하게 준비해서 검토를 받고, 구입하려는 주택가격을 너무 높게 설정하지 않음으로써, 자금흐름의 여유를 갖는 것이 필요하겠습니다. 지금은 어떤 이유에서 건 특히 재정적으로 무리하는 것은 피해야 하는 시점이라고 볼 수 있기 때문입니다.

최근 Private Lender쪽 브로커에게 연락을 받았습니다. 연락한 용건을 요약하면, 돈이 필요한 고객이 있으면 연락을 달라는 내용이었습니다. 평소에는 연락도 없던 Lender쪽에서 연락이 먼저 갑자기 왔다는 것은 무엇을 의미할까요? 돈을 빌리려는 사람이 돈을 빌리기가 어려워진 만큼, 돈을 빌려주는 사람도 지금 녹녹치 않은 상황에 접어 들었음을 시사한다고 유추할 수 있는 사례라고 볼 수 있겠습니다.

지금이 어두운 터널의 시작인지, 이미 어느 정도는 지나 왔는지를 가늠할 수는 없습니다만, 어두운 터널의 끝에는 아직 도착하지 않았음은 확실해 보입니다.

이번 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.