지하실 레노베이션의 목적에 따른 주의사항

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많은 분들이 다양한 이유에서 지하실 레노베이션에 대한 문의를 하십니다. 심지어 제가 레노베이션 업자가 아님에도 불구하고 말입니다. 이유는 제가 이런 저런 레노베이션 경험이 있어서 이기도 하지만, 한편으로는 레노베이션은 결국 주택가치에 직접적인 영향을 주게 되기에, 리얼터의 입장에서 지하실 레노베이션이 주택가치에 어떤 영향을 주는지 확인하고 싶은 것이 가장 큰 이유가 아닐까 생각합니다.

실제로  지하실 레노베이션을 생각하시는 분들은 크게 다음과 같은 이유에서 레노베이션을 고려하시는 것으로 확인되고 있습니다.

1.       주택 판매를 앞두고, 주택의 가치를 최대한 올려서 비싸게 주택을 판매하기 위해서.

2.       살면서 부족한 부분을 충족하기 위해서, 예를 들어서 지하실에 없던 화장실을 만든다 거나, 패밀리 룸을 등을 만들어서 가족 구성원의 생활의 질을 높이기 위해서.

3.       렌트 수익을 창출하기 위해서.

위에서 크게 3가지로 구분한 내역들을 중심으로 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있겠습니다.

우선, 주택 판매를 앞두고, 주택의 가치를 최대한 올려서 비싸게 주택을 판매하기 위해서 지하실 레노베이션을 하는 경우입니다.  이 경우에는 해당 주택을 레노베이션 한 후에 비싸기 판매하는 것이 주요 목적이기 때문에, 투자대비 수익을 극대화 시킬 수 있는 지를 검토해 보아야 하겠습니다.

예를 들어서, 아무리 레노베이션을 잘 해 놓아도, 주택을 판매할 때 투자금을 제대로 회수하지 못한다면, 이는 결과 실패한 레노베이션이라고 할 수 있겠습니다. 따라서 이런 경우에는, 비싸지 않은 자재들을 사용해서, 구매자들이 쇼잉을 할 때 주로 보여지는 부분들을 중심으로 레노베이션을 하게 됩니다.

즉, 내가 살기 위해서 레노베이션을 하는 것이 아닌, 팔기 위해서 보기 좋게만 하면 되는 레노베이션에 가깝게 되는 것입니다. 실제로 이런 방법이 그 동안 많은 성과를 거두기는 했습니다. 하지만 최근에는 워낙 구매자들의 눈높이가 높아졌기 때문에, 너무 저렴하게 레노베이션을 하게 되면 오히려 부작용이 커지기도 합니다.

참고로 제 경우만 해도, 지하실 바닥, 화장실 타일, 벽의 페인트칠, 문짝과 몰딩의 마무리 등을 보면… 해당 레노베이션이 얼마나 날림으로 공사를 했는지, 인건비를 줄이기 위해서 얼마나 실력이 없는 사람들을 고용했는지, 대략 어느정도 시간이 지나면, 대충 공사한 부분들이 부실공사로 드러나기 시작할 것까지도 가늠할 수 있습니다. 물론 제 경우는 레노베이션 경험이 많아서 그런 것이기도 하지만, 정도의 차이는 있겠지만 요즘에는 많은 분들이 레노베이션에 관심이 많다 보니, 기본적인 것들은 대부분 알고 계신 것을 알 수 있습니다.

두번째로, 살면서 부족한 부분을 충족하기 위해서 레노베이션을 하는 경우에는 가능하다면, 지금 당장 필요한 것에 대한 레노베이션을 하기 이전에, 해당 공사와 관련된 레노베이션에는 어떤 것들이 있고, 이 공사내역들의 효율적인 공정을 최대한 고려하여 계획을 세우고 수행하는 것이 좋겠습니다.

무슨 말인가 하면, 예를 들어서 지하실에 세탁기와 드라이기를 새롭게 설치해야 할 필요성이 있는 경우, 세탁기와 드라이기를 설치하기 위해서는 상하수도와 전기공사를 해야 하기 때문에, 지금 지하실에 화장실이 있는지 향후 추가적으로 화장실이 필요하지 한지 아닌지 도 한꺼번에 모두 다 같이 생각해 볼 필요가 있다는 것입니다.

왜냐하면, 상하수도와 전기공사를 하고, 이후에 벽을 덮고 머딩을 하고 페인트를 칠했는데, 나중에 추가적으로 화장실의 샤워기나 변기 등을 설치하기 위해서는, 다시 벽과 바닥을 부수고 추가 하수도 작업을 해야 하고, 경우에 따라서는 전기패널의 브레이크를 추가로 달고 전기선도 새롭게 깔아야 하는 일을 두 번 세번 하게 되는 결과에 도달하게 되기 때문입니다.

물론, 멀리내다 보고 모든 것을 한꺼번에 한다면 그 만큼 많은 비용이 발생할 수 밖에 없기 때문에 엄두가 나지 않을 수도 있겠지만, 적어도 레노베이션의 시작 이전에 한번쯤은 전문가와 상의를 해 보고 진행하는 것이 시행착오를 줄 일 수 있겠습니다.

세번째로는 렌트 수익 창출을 위해서 지하실을 레노베이션하는 것인데, 이를 위해서는 다음의 몇 가지를 고려해 보시는 것이 좋습니다.

1.       집주인이 아닌 세입자의 입장에서 불편함이 없도록 구조를 설계하고 시공되어야 하겠습니다. 예를 들어서, 아무리 작은 공간이라도 세입자는 집주인과 독립된 공간을 원합니다. 따라서 레노베이션을 하면서, 집주인과 세입자의 생활동선이 어떻게 하면 최대한 중복되지 않을지 고민해 보는 것이 필요하겠습니다.

2.       위에서 잠깐 언급된 독립적인 공간의 기본구성으로는 독립된 화장실과 주방, 그리고 세탁실과 개별적인 출입구가 필요하겠습니다. 이런 기본적인 요인들은 세입자에게 렌트를 주기 위해서 필요한 사항들입니다. 하지만, 추후에 집주인이 모기지를 추가적으로 받을 때나 집을 판매할 때 구매자가 모기지를 새롭게 얻어야 할 때, 렌탈 주택으로 적용되어 모기지 가능액수를 더 높일 수 있는 자격조건이 된다는 점을 기억하면 좋겠습니다.

3.       많은 분들이 세입자에게 렌트를 줄 텐데, 대충 저렴한 자재를 사용해서 레노베이션을 하려는 경향을 보게 됩니다. 하지만 이는 하나는 알고 둘은 모른다고 말 할 수 있겠습니다.

우선 저렴한 자재를 사용하면, 그 만큼 오래 사용할 수 있는 가능성이 감소할 수 밖에 없습니다. 그 만큼 싼게 비지떡인 셈이죠~ 

여기에 세입자가 렌트를 구할 때도 저렴한 자재로 레노베이션이 된 유닛은 쇼잉을 한번 해본 세입자는 단번에 눈치를 챕니다. 게다가 이렇게 저렴하게 대충한 레노베이션은 세입자에게도 해당 유닛에 대한 애착을 이끌어 낼 동기가 많이 부족할 수밖에 없습니다.

따라서, 싼 자재를 사용한 결과 저렴한 세입자가 입주하여 빨리 마모되고, 더 저렴한 세입자가 들어오는 악순환의 싸이클이 빨라질 가능성만 높일 수 있겠습니다.

지금까지 지하실 레노베이션을 하려는 분들의 다양한 목적에 따른, 틈새 주의사항들을 간략하게 정리해 보았습니다. 물론 이외에도 더 많은 주의사항들이 있겠지만, 일단은 위의 기본적인 내용들이라도 한번 더 고려해 보신다면, 보다 성공적인 레노베이션이 가능할 것이라는 생각에 이렇게 공유해 보았습니다.

오늘 칼럼도 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.