부동산 매매에서

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아래 아티클의 자료들은 2019년에 사용했던 것들입니다. 2022년 현재 시장상황과는 많은 차이가 있습니다만, 부동산을 매매하기 위해서 이런 분석을 한다는 점에 중점을 두고 읽어 주시면 좋겠습니다.

오늘은 얼마전에 리스팅한 세탁소의 판매가격(Asking Price)과 마켓에서의 세탁소 비즈니스의 현황을 이해하는 방법을 공유하고자 합니다.

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좀 무식한 방법이기는 하지만, 고생한 만큼 결과도 보람도 좋은, 비즈니스는 물론 주거용 부동산 매매에서도 꼭 필요한 과정이라고 생각합니다.

1) 우선 해당 비즈니스군의 과거와 현재를 정확하게 파악해야 합니다.

그래서 저는 일단 아래의 이미지와 같이 해당 비즈니스군의 최근 매매기록 3~4년치를 나열시킵니다.

위의 이미지에서 확인할 수 있듯이, 지난 4년 동안 광역토론토에서 매매가 이루어진 세탁소 비즈니스의 현황입니다. 모두 41건의 매매가 이루어졌음을 확인할 수 있었습니다.

(광역토론토에서도 외곽지역은 제외한 수치입니다)

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이와 같이 해당 비즈니스군의 전체 목록을 나열한 후에는,

2) 판매하고자 하는 해당 세탁소의 대략적인 희망판매가격을 기준(중심)으로 기존의 41건이었던 매매 범위를 아래와 같이 좁힙니다.

해당 사례에서는 아래와 같이 18건의 매매 기록으로 추려졌습니다.

위의 이미지와 같이 판매계획(Listing)인 매물의 매출액(Sale), 임대료(Rent) 등등을 기준으로 18건의 과거 매매기록을 비교분석해 본 결과, 2019년도 현재의 간략한 현황(2019년 현재까지는 2건의 매매기록 밖에 없어서 확실한 비교값을 얻을 수는 없지만, 대략의 흐름은 읽을 수 있습니다)과, 해당 매물의 매출액과 임대료를 기준으로 다른 매물들과 비교했을 때 전반적인 판매가격(Asking Price)의 범위를 추릴 수 있게 됩니다.

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위의 분석과 결과,

3) 지금까지의 기록을 바탕으로 한 결과, 주 매출액이 3500불이고 랜트비가 3375불인 경우에는 Sold Price가 14만불에서 8만불대로 폭넓게 분포하고 있습니다.

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이 말은 다시 말해서, 해당 사례의 매출액과 랜트비를 바탕으로 14만불 이상의 가격으로 마켓에 내 놓게 되면, 정말 운이 좋지 않는 이상… 그냥 방치되는 것과 마찬가지 결과를 야기하게 된다는 것입니다.

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하지만, 많은 Seller분들은 이 “운”이 본인에게 해당되기를 소망하시는 경향이 있습니다.(특히 처음 해당 매물을 Listing(마켓에 올리는)을 하실 때는 더욱 그런 것 같습니다)

솔직히 저도 그 운이 해당 고객분들에게 적용 되었으면 좋겠습니다.

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그래서 지금까지 과거의 매매기록을 바탕으로 나름의 분석을 했다면, 이제는 “운”이라는 것이 얼마나 가능한지를 조금이라도 더 분석하는 과정이 필요합니다.

그리고

4) 이 과정은 아래의 이미지와 같이 현재 마켓에 나와 있는 해당 비즈니스 매물들의 내용을 취합하는 것에서 다시 시작됩니다.

위의 이미지에서 확인할 수 있듯이, 현재 광역토론토에는 모두 38개의 세탁소 매물이 시장에 나와 있는 상태입니다.

그리고 이 자료를 바탕으로, 4) 맨 위의 과거자료를 바탕으로 한 1)번과 2)번, 3)번에 해당하는 분석을 다시 한번 실시하게 됩니다.

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이와 같은 과정을 통해서 5) 해당 매물이 현재의 매물들 중에서 어떤 가격대로 어떤 매물들 사이의 틈새로 들어가야, Buyer가 눈길을 줄지 비교하고 고민하고를 반복하게 됩니다.

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사실, 이 정도까지 80여개의 매물들을 가격대, 지역별, 마켓에 노출된 일수, 크기, 매출액, 렌트, 수수료 등의 모든 자료를 검토하게 되면 다음과 같은 장점과 단점이 해당 매매에서 확실히 알게 됩니다.

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장점은, Seller를 대표하는 Agent입장은 물론, Buyer가 MLS에서 해당 비즈니스군의 매물을 구매하기 위해서 살펴본 대부분의 매물정보를 알고 있기에 매매 협상시에 우위를 차지하게 됩니다.

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그리고 이렇게 되면, 대개의 경우 Buyer Agent가 생각하고 있는 해당 매물에 대한 Offer를 어느 정도 예견하고 준비할 수 있게 됩니다.

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또한 여러가지 수많은 경우의 수를 고려해 보았기 때문에, 거래에서 만약에 대한 대처능력이 월등히 높아 입니다.

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반면 단점은, Seller Agent인 저는 생각할 수 있는 모든 경우의 수를 하나씩 비교기준 매물에 대입해 봐야 하기에… Seller분과 최종적으로 계약서를 작성하여 Listing하기(마켓에 올리기) 전까지 세개의 모니터로 비교 분석을 하다보니, 흰머리가 늘어나는 것이 느껴집니다.

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뭐, 그래도 이렇게 Listing을 하게 되면 후회와 걱정은 없어서 기분은 참 홀가분합니다.

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물론 결과도 좋을 수 밖에 없습니다.