상업용 부동산 임대(Commercial Lease)

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이틀 전, 한 고객이 지금 하고 계시는 비즈니스가 잘 되어 올해 안에 두 번째 비즈니스를 오픈하고자 저의 미팅을 했습니다.

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지난 3년 동안의 영업 중에서 처음 2년 동안은 계속 적자였고, 최근 에서야 모든 직간접 비용을 제외한 순이익이 창출되고 있다고 합니다.

그러시면서, 본인은 버틸 수 있는 자본도 있었고, 다행이 지금은 지난 2년을 잘 버틴 덕분에 자리를 잡았지만, 처음 비즈니스 위치를 선정하고 계약(Commercial Lease)을 체결할 때 조금이라도 더 전문가의 도움을 받았더라면 보다 많은 시간과 금전을 절약할 수 있었을 것이라고 합니다.

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이와 같은 측면에서 오늘은 Commercial Lease에 싸인하기 전에 반드시 숙지해야 할 사항들에 대해서 간략하게 알아 보겠습니다.

1) 시간을 가져야 합니다.

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여기서 시간을 갖는다는 의미는 크게 두 가지를 포함합니다.

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우선 원하는 장소를 발견할 때 까지최대한 인내를 갖고 기다려야 한다는 것입니다.

많은 분들이 일정한 시간을 정해 놓고 그 시간 안에 적절한 위치의 비즈니스를 찾지 못하면, 정해 놓은 시간에 임박해서 급하게 결정을 하는 경향이 있습니다.

위에서 예로 든 고객과 같이 일단 위치라는 가장 중요한 물리적 환경의 설정이 적합하게 이루어 지지 않으면 그 다음 단계에서는 아무리 공을 들여도 투자 대비 성과를 창출하기 어렵습니다.

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두번째는 위와 같이 어렵게 좋은 위치를 비즈니스를 찾았더라도, 시간을 갖고 Commercial Lease의 모든 항목들을 꼼꼼히 살펴 보고 확인해야 합니다.

2) Commercial Lease는 Landlord가 왕입니다.

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Commercial Lease는 주거용 렌트와 달리 모든 계약의 조건들이 Landlord에게 유리하게 되어 있습니다.

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아주 간단한 예로 주거용 렌트의 경우 계약이 종료되기 전이라도 Deposit만 포기하면 계약을 종료할 수 있지만, Commercial Lease의 경우 설령 비즈니스가 망했더라도 남은 기간동안 렌트비를 내도록 LandLord를 보호하고 있습니다.

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즉, 계약서의 대부분의 기본적인 조항이 Landlord에게 유리할 수밖에 없기 때문에, Buyer의 입장에서는 빨리 팔고자 하는 Seller의 입장을 최대한 이용하여 Landlord에게서 최대한 유리한 조건을 이끌어 내는 것이 중요합니다.

3) Negotiate하고 또 Negotiate 해야 합니다.

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위의 2)번 항목의 연장선상에서, Buyer에게 유리한 조건을 받아 내기 위해서 계속 Seller 또는 Landlord와 협상을 해야 한다는 것입니다.

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본인이 해당 비즈니스를 얼마나 마음에 들어 하는지는 최대한 마음 속에만 간직해야 합니다.

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때때로 이 과정에서 계약서가 너무나 많이 당사자들 사이를 왔다 갔다 해서 수정한 내용이 알아볼 수 없게 될 때도 있습니다. 그럼, Amendment를 작성해서 기존계약서에 첨부하면 그만입니다. Agent의 일이 많아 지는 것은 사실이지만, 이 것이 Agent가 존재하는 이유 중에 하나입니다.

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하지만, 이 과정에서 한 가지 잊지 말아야 할 것은, Negotiate의 정의입니다.

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Negotiation은 내가 원하는 바를 관찰시키는 것이 아닌, 상대방이 필요한 것과 내가 필요한 것의 가치를 최대한 정확하게 파악해서 서로 교환하는 것입니다. 즉, 나에게 덜 필요한 것을 상대방에게 주고 나에게 가장 중요한 것을 받아 오는 것입니다. 이 과정에서 상대방도 해당 거래에서 손해를 보지 않았다는 느낌을 갖게 하는 것이 성공적인 Negotiation의 결말입니다.

4) 확실하지 않은 부분은 변호사에게 반드시 확인해야 합니다.

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최근에 한 고객분이 비즈니스를 구입하고자 하였는데, 변호사비용을 최대한 절약하기 위해서 변호사 선임을 거래가 종료되지 몇 일 전까지 미루어 둔 경우가 있었습니다.

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결국 이 거래는 계약서에서 약속된 거래 종료일(Closing Day)를 지키지 못했고, 고객이었던 Seller분이 Buyer에게 연장된 기간에 대해서 보상을 해 주어야 했습니다.

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변호사비용이 (보통 시간당 150불)비싼 것을 인정합니다. 하지만, 꼭 필요한 순간에는 비용을 지불하고 변호사의 조언을 구해야 합니다. 예전에 포스팅한 “부동산 거래에서 변호사를 선택할 때 꼭 알아야 할 5가지"를 참고하시기 바랍니다.

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또한 모르는 것을 Agent에게 물어 보았을 때, 정확하게 대답하지 못하는 경우가 있습니다.

이는 Agent도 정확하게 몰라서 이거나, 혹시나 발생할 지 모르는 법적분쟁에서 스스로를 보호하기 위해서 입니다. 이럴 경우, Agent에게 다시 정확하게 확인해 줄 것을 요구해야 하고, Agent의 추가 확인을 받아야 합니다.

그래도 확실하지 않다면 당연히 변호사에게 조언을 구해야 합니다.

5) Term에 대해서 명확하게 알아야 합니다.

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많은 경우 5년 계약에 5년 Option이라는 조건의 계약을 하게 됩니다.

하지만 렌트 비가 5년 동안 동일한지, 아니면 2년 후에 인상될지는 어떻게 계약하느냐에 따라 달라집니다.

게다가 이 Term과 관련하여 어떤 종류의 Rent인지(주로 Gross 또는 Net)도 정확히 알고 있어야 합니다.

(이 부분에 대해서는 추가적으로 포스팅하도록 하겠습니다)

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6) Commercial전문 Agent와 일해야 합니다.

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대부분의 Agent들이 상업용부동산 거래를 싫어합니다.

이유는 거주용 부동산(대략98%)과 달리 상업용 부동산은 대략적으로 60% 정도만이 거래가 제대로 성사되기 때문입니다. 해야 할 일은 거주용 부동산에 비해서 2~3배 많음에도 불구하고 말입니다.

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그래서 상업용 부동산 거래를 할 때는, 이와 같이 변화가 많은 거래 환경을 나름대로 즐기는 Commerical 전문 Agent와 일해야 합니다.

대개 이와 같은 Commerical 전문 Agent들은 일반적인 Agent들 보다 덜 친절하거나 딱딱할 수 있습니다.

이는 이들이 처해 있는 업무환경이 거주용 부동산에 비해서 더 많은 분석과 인내를 요구하는 작업들이 많고, 거래를 하는 과정 또한 될 수 있으면 감정을 드러내서는 안되는 상황들이 많기 때문입니다.

주거용 부동산의 경우, 설령 해당 주택을 잘못 구입했다고 하더라도 약간의 손해만 감수한다면 다시 판매할 수 있는 여지가 많습니다.

하지만, 상업용 부동산의 경우는 많이 다릅니다.

상업용 부동산은 해당 부동산으로 경제활동을 하고 이를 바탕으로 얼마만큼의 이윤을 창출 하느냐에 따라서 가격이 결정됩니다. 그렇기 때문에 처음 위치를 선정하고 계약서의 조건들을 꼼꼼히 확인하는 것이, 미래의 이윤에 잠재적으로 발생할 부정적인 요소들을 사전에 차단할 수 있는 최선의 방어이자 공격이 될 수 있습니다.

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소중한 자본이 투자되는 비즈니스의 시작, 단 단추부터 잘 맞추어야 합니다.

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감사합니다.