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당신이 무엇을 놓쳤는지, 사인하기 전에 제 눈으로 대신 확인해 드립니다.

박셰프(박구용 Kay Pak) · 토론토 HomeLife Frontier Realty 리얼터(2018~) · 유튜브 「박셰프의 부동산이야기」 · realtycontents.com · 647-992-5867

업데이트판 안내

이 글은 이 사이트의 「새로 바뀐 양도소득세」와 「양도소득세(Capital Gain Tax)」를 지금 기준으로 고친 업데이트판입니다. 예전 글에서 소개한 인상안(이익의 2분의 1 → 3분의 2를 소득으로 계산)은 시행이 한 번 미뤄졌다가 연방정부가 취소해, 실제로는 시행되지 않았습니다. 지금도 집을 팔아 생긴 이익은 절반만 소득으로 계산합니다.

연방정부가 양도소득세를 올리겠다고 발표했을 때, 저도 이 사이트에 바뀌는 내용을 정리해 올렸습니다. 그런데 그 인상안은 결국 시행되지 않았습니다. 그 글을 읽고 "이제 집 팔면 세금이 더 나온다"고 기억하고 계신 분이 있다면, 그 기억은 고쳐 두셔야 합니다.

대신 집을 팔 때 실제로 더 자주 걸리는 규칙이 따로 있습니다. 단기 매매 규칙, 흔히 「플리핑(Flipping) 규칙」이라고 부르는 것입니다. 가격보다 날짜가 세금을 정하는 규칙입니다.

01 지금 적용되는 기본 — 이익의 절반, 살던 집은 면제

캐나다에서 부동산을 팔아 이익이 나면, 그 이익 전체가 아니라 절반만 그해 소득에 더해 세금을 계산합니다. 이것을 양도소득(Capital Gain)이라고 부르고, 지금도 이 비율은 2분의 1입니다.

그리고 내가 실제로 살던 집이라면 이 계산 자체가 필요 없는 경우가 많습니다. 주거용 면제(Principal Residence Exemption) 덕분입니다. 주로 살던 집으로 지정한 해만큼 이익이 면제되고, 산 날부터 판 날까지 계속 그 집에 살았다면 이익 전체가 면제됩니다.

다만 면제를 받더라도 판 해의 세금 신고에는 매각 사실을 적어야 합니다(Schedule 3, 양식 T2091). 이 줄을 빠뜨렸다가 나중에 지정하면 벌금이 붙을 수 있습니다.

02 365일 규칙 — 1년 안에 팔면 이야기가 달라집니다

캐나다 주거용 부동산은, 가지고 있던 기간이 365일이 안 된 채 팔면 이익 전체가 사업소득으로 계산됩니다. 팔 때의 의도와 상관없이 날짜만으로 정해집니다.

• 절반이 아니라 전부 — 양도소득처럼 절반만 소득에 넣는 것이 아니라, 이익의 100%가 그해 소득이 됩니다.

• 주거용 면제 없음 — 실제로 들어가 살았던 집이라도 1년 안에 팔면 면제를 받을 수 없습니다.

• 손해는 인정되지 않음 — 1년 안에 팔아 손해를 봐도, 그 손해로 다른 소득의 세금을 줄일 수 없습니다.

• 분양권 전매도 같음 — 분양 계약자의 권리를 넘기는 전매(Assignment)도, 그 권리를 가진 지 365일이 안 됐다면 같은 규칙이 적용됩니다.

가격표보다 날짜를 먼저 보십시오

가지고 있던 기간 ≥ 365일

이 조건이 맞지 않으면 이익 전체가 사업소득으로 계산됩니다. 집은 소유권이 넘어온 날(클로징)부터, 분양권은 그 권리를 얻은 날부터 셉니다.

03 예외가 되는 사정들

법은 사람이 어쩔 수 없이 집을 팔게 되는 경우를 예외로 둡니다. 아래와 같은 사정 때문에 판 경우에는 365일 규칙이 빠지고, 원래의 판단(양도소득인지, 주거용 면제 대상인지)으로 돌아갑니다.

• 본인이나 가족의 사망, 또는 사망을 예상해 판 경우

• 가족이 늘어난 경우(출산·입양, 가족을 모시게 된 경우 등)

• 결혼이나 동거 관계가 끝난 경우(90일 이상 따로 산 경우)

• 본인이나 가족의 안전이 위협받는 경우

• 본인이나 가족의 심각한 질병·장애

• 직장 때문에 이사하는 경우(새 일터와 40km 이상 가까워지는 이사)

• 직장을 원치 않게 잃은 경우

• 파산 등 빚을 갚을 수 없게 된 경우

• 화재·재해로 집이 부서지거나, 정부에 수용된 경우

반대 방향도 기억해 두셔야 합니다. 1년을 넘겼다고 무조건 양도소득이 되는 것은 아닙니다. 짧은 기간에 여러 채를 사고팔았거나 처음부터 되팔 목적이었다면, 1년이 넘었더라도 국세청(CRA)이 사업소득으로 볼 수 있습니다. 365일은 「이보다 짧으면 무조건」이라는 선이지, 「이보다 길면 안전하다」는 선이 아닙니다.

04 사인하기 전에 확인할 것

• 리스팅 계약 전에 날짜부터 — 산 지 1년이 안 된 집을 내놓으려 한다면, 오퍼를 받기 전에 클로징 날짜를 365일 뒤로 잡을 수 있는지 먼저 따져 보십시오. 몇 주 차이로 세금 계산이 완전히 달라질 수 있습니다.

• 예외 사유는 서류로 — 발령서, 진단서, 별거를 시작한 날짜처럼 나중에 증명할 수 있는 자료를 남겨 두십시오.

• 분양권 전매는 계약일부터 세기 — 분양 계약 후 1년 안에 전매를 하면 이익 전체가 사업소득이 됩니다.

• 판 해의 세금 신고에 꼭 적기 — 살던 집이라 면제를 받더라도 매각 신고는 해야 합니다. 회계사에게 「주거용 지정」을 했는지 확인하십시오.

정리하면

• 예전에 발표된 양도소득세 인상은 취소됐습니다. 지금도 이익의 절반만 소득에 들어갑니다.

• 살던 집은 주거용 면제로 이익이 면제될 수 있지만, 매각 신고는 해야 합니다.

• 가지고 있던 기간이 365일이 안 되면 이익 전체가 사업소득입니다. 주거용 면제도, 손해 공제도 없습니다. 분양권 전매도 같습니다.

• 사망·출산·별거·질병·발령·실직 같은 사정은 예외입니다.

• 1년을 넘겨도 사고팔기를 반복하면 사업소득으로 볼 수 있습니다.

세금은 거래가 끝난 다음에 계산되지만, 그 결과는 리스팅 계약서에 날짜를 적는 순간 정해집니다. 조금이나마 참고가 되셨으면 하는 바람입니다. 활기찬 하루 되세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 매물이나 거래에 대한 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사·회계사 및 담당 전문가와 확인하시기 바랍니다. 필자는 온타리오주 공인 부동산 중개인입니다.

참고한 자료 — 캐나다 재무부 「Capital Gains Inclusion Rate」 발표, 시행 연기 발표, 인상 취소 발표 · 캐나다 국세청(CRA) 「Residential property flipping rule」 안내, 소득세법 12(12)~12(14) · CRA 주거용 면제 안내 — Schedule 3·양식 T2091(IND)