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우선 HST 의 개념에 대해서 잠깐 짚고 넘어 가는 것이 이해에 도움이 되리라 생각합니다.

HST는 사용된(Used) 상품을 다른 사람이 구입할 때는 부가되지 않습니다.

즉, Resale에 적용되지 않는다는 것입니다.

하지만 전매(Assignment)나 새콘도 또는 하우스 분양(Pre-construction)과 같이 한번도 사용된 적이 없는 새로운 상품의 경우에는 HST가 적용된다고 보시면 됩니다.

일반적으로 새로운 콘도나 하우스를 구입하는 할 때 많은 경우 건설사에서 홍보하는 내용 중에 하나가 HST가 구매가격에 포함되어 있다는 것입니다.

일단 HST가 포함되었다는 말에 구입비용이 적어 보이는 효과가 있는 것은 확실하지만, 이 말은 반은 맞고 반은 틀렸다고 보아야 합니다.

왜냐하면, 위와 같이 건설사가 구입비용에 HST를 포함시키는 이유는 Buyer을 위해서 저렴하게 판매하는 것이 아니라, Closing할 시점에 HST Rebate가 건설사(Builder)에게 바로 할당(Assign)되어 건설사가 HST Rebate을 콘도 구입비용에서 공제(Deduct)하게 되는 것입니다.

즉, 건설사는 나중에 돌려 받을 금액을 고려해서 판매가격을 해당 금액만큼 낮게 적용하여 판매하는 것입니다.

HST Rebate 실사용자 VS 투자자

그리고 여기서 가장 중요한 개념이 실사용자(End-user)인지 투자자(Investor)인지의 여부입니다.

만일 실사용자라면 처음 구입비용에 모든 것이 포함된 것이 아니기에 아무 문제가 없습니다.

즉, 건설사가 HST를 이미 냈고 HST Rebate도 돌려받게 되므로, Closing을 할 때 해당사항이 없게됩니다.(다만, 건설사가 처음에 판매할 때 HST를 포함해서 판매한 것이 아니라면, 나중에 Closing을 할 때 HST를 내야 하고 아래 표의 내용에 해당된다면 HST Rebate를 신청할 수 있습니다.)

하지만 투자자라면 Closing할 때 HST를 지불해야 하고 아래 표의 내용에 해당되지 않으면 HST Rebate도 받을 수 없습니다. 하지만 아래 표와 같이 최소 1년 이상의 Lease Agreement가 있을 경우에 HST Rebate를 받을 수 있습니다.

신청 후 4~6주 후에 돌려 받게 됩니다.

또한 만약 한 사람 이상의 명의(Title)로 구입하였을 경우, 그 중 한 사람이라도 배우자(Spouse), 부모(Parents), Grandparents(조부모), 형재자매(Siblings)에 해당하지 않으면 HST Rebate를 받을 자격을 상실하게 된다.

예들 들어, 얼마전 thestar.com에도 소개된 사례로 삼촌과 같은 직계가족(Close Relative)이 아닌 친척이 모기지 승인을 받는데 도움이 되기 위해서 1% Owner로 명의에 등록이 되어 있는 경우, HST Rebate를 받을 수 없게 되었습니다.

지금까지 HST Rebate의 핵심사항들을 중심으로 살펴 보았습니다.

그런데 어떤 분들은 질문이 생기실 것입니다.

실거주자는 그렇다 치더라도, 투자자의 경우도 최소 1년 이상의 Lease Agreement가 있으면 지불했던 HST를 다시 돌려 준다는 것인데…

결국에는 HST Rebate로 돌려줄 금액을 왜 HST로 받는지 말입니다.

이는 투자용으로 해당자산을 구입한 후 1년도 되지 않아 시세차익을 남기고 판매하는, 투자가 아닌 투기를 막기 위해서라고 볼 수 있습니다. 즉, 건전하고 장기적인 임대투자를 권장하는 의미라고 보시는 될 것입니다.

참고로, Ontario HST Rebate for New Home에 대해서 아래와 같이 정리해 두었습니다.

해당 되시는 분들은 확인해 보시기 바랍니다.

우선 적용대상은 온타리오주 안에서 새로운 주택이나 콘도를 구입하거나 새로운 주택이나 콘도를 건설하기 위해서 건설사를 고용한 경우에 광범위하게 적용됩니다.

좀더 구체적으로 살펴보면, 

다음과 같은 경우에 최대 $24,000까지 HST Rebate를 받을 수 있습니다.

– 새롭게 건설된 주택을 구입했을 때.

– 새 콘도를 구입했을 때.

– 새로운 주택을 지었을 때.

– 새로운 주택을 짓기 위해서 누군가와 계약을 했을 때.

– 주택이나 콘도의 많은 부분(Substantially)을 레노베이션 했을 때.

– 주택이나 콘도를 레노베이션 하기 위해서 누군가와 계약했을 때.

– 기본 주택에 추가 구조물(Major Addition)을 추가할 때.

– 화재에 의해서 파괴된 주택을 다시 지을 때.

– 새롭게 건설된 협동조합주택(Cooperative Housing Project)의 지분을 구입했을 때.

– 비거주 건물(Non-residential Property)을 주택으로 전환시켰을 때.

[HST Rebate신청시 필요한 서류]

1. Lease Agreement.

2. Statement of Adjustment(변호사로부터).

3. Agreement of Purchase and Sale.

4. Canada Revenue Agency form GST 524.

* 부동산 중개인의 지식과 경험은 물론 정확성을 최대한 높이기 위해서 많은 정보수집과 확인을 거쳤지만, 최종결정 전에는 반드시 회계사와 변호사의 검증절차를 사용하시길 권유합니다.