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최근에 한 고객분의 콘도유닛 렌트를 도와드렸습니다. 거래를 잘 마무리 짓고, 서류들을 정리해 드리고 있는데 집주인 되시는 분이 물어 보셨습니다.

처음 랜드로드가 되었는데, 이렇게 매월 받게 되는 임대소득에 대한 세금은 어떻게 되냐는 질문이었습니다.

나름 알고 있는 바를 설명을 해 드리기는 했는데, 영 깔끔한 느낌이 아니었습니다.

따라서 오늘은 이 임대소득세 를 절세할 수 있는 방법을 중심으로, 주택거래 관점에서 살펴보겠습니다.

우선 복잡한 임대소득세 에 대한 회계학적 개념을 빼고, 임대 소득에서 공제될 수 있는 비용에 대해서 알아보겠습니다.

일단 공제할 수 있는 비용은 크게 자산처리 비용과 소득공제 비용으로 구분되는데요,

자산처리 비용은 해당 주택의 운영을 위한 비용이 아닌, 해당 임대주택의 가치를 높이는데 사용된 지출 내역을 말합니다.

예를 들어, 세탁기, 냉장고 같은 전기제품과 가구 등과 같은 고정자산의 구입비용을 들 수 있습니다. 그리고 해당 주택의 레노베이션 비용이 임대건물의 사용연수 연장에 많은 영향을 준다면, 이비용도 향후 경제적인 이익 발생에 기여를 할 것이기에 자산처리를 하게 됩니다.

또한 소득공제 경비는 일시적인 비용이 아닌, 단기 수익을 위해서 고정적으로 발생하는 비용을 말하는데, 재산세, 대출이자, 관리비, 유틸리티, 유지보수 비용 등을 예로 들 수 있겠습니다. 그리고 이외에도 임대 부동산 매입으로 발생한 법률 및 회계 비용, 중개료 등의 관련 비용도 소득공제 비용으로 처리하게 됩니다.

그럼 이번에는 건물 또는 주택 전체를 임대할 때,

일반적으로 임대 소득세 에서 공제될 수 있는 내용들을 살펴보겠습니다.

1. 임대차 계약(lease)나 미납된 임대비용을 받기 위해 지불된 변호사비와 임대관련 회계사 비용을 공제 받을 수 있습니다.

2. 임대 건물 및 주택을 위한 보험(Insurance Premium)도 공제 대상에 포함됩니다.

3. 건물 또는 주택 전체 임대를 위한 광고 비용도 공제가 됩니다.

4. 임대건물을 매입하거나, 임대 건물의 개선 및 보수 공사를 위해 대출을 받을 경우, 발생하는 이자금액도 공제 대상이 됩니다.

그러나, 임대건물 관련 모든 이자 금액이 공제대상이 되는 것은 아닙니다.

참고로 만약 해당 임대건물을 위한 목적이 아닌, 개인 용도로 해당 임대건물을 재융자(Refinance)했다면, 이때 발생하는 이자금액은 공제 받을 수 없습니다.

5. 임대건물을 유지하기 위해서 지출되는 다음과 같은 비용들도 공제가 가능합니다.

- 해당 임대건물의 관리와 유지를 위한 점검 및 보수 비용.

- 유틸리티 요금(전기, 가스, 수도요금)과 재산세.

- 해당 임대건물을 위해 고용된 사람들에게 지급되는 임금과 혜택 비용.

- 사무용품 경비.

반면 세금 공제를 받을 수 있을 것 같은데,

공제를 받지 못하는 부분은 다음과 같습니다.

1. 임대건물을 매입하기 위해 얻은 대출금을 상환할 때, 이자금액과 달리 원금은 공제가 되지 않습니다.

많은 분들이 이 부분을 혼돈하시는 경향이 있는데, 간단히 말해 원금은 이자와 달리 비용이 아니기 때문입니다.

2. 건물을 매입할 때 부과되는 Land Transfer Tax는 해당 임대건물과 함께 원가로 포함되기 때문에 공제대상이 아닙니다.

여기서 원가로 포함된다는 것은 해당 임대건물의 가격에 포함되었다는 것입니다. 따라서 이 취득세는 나중에 판매할 때 해당 부동산의 양도소득세 공제에 적용됩니다.

3. 건물주가 자신의 건물유지를 위해 제공한 노동비용은 공제 되지 않습니다.

지금까지 임대소득세 에서 공제될 수 있는 내용들을 간략하게 살펴 보았습니다.

사실 이외에도 더 복잡한 내용들이 많습니다만, 일반 기본적인 것이라도 확실하게 챙기자는 입장에서 꼭 알아야 할 내용들을 중심으로 정리했습니다.

항상 말씀드렸듯이, 세금문제는 개인에 따라서 많은 차이가 발생합니다.

앞에서 잠시 언급했던 공제 대상이 되는 변호사 비용도 어떤 임대건물을 구입했느냐에 따라서 전부 비용으로 공제되지 않는 사례도 보았습니다.

따라서 의사결정을 하시기 전에는 반드시 회계전문가에게 문의하시길 권유드립니다.